Arsa Payı Hesaplama 2025: Kapsamlı Rehber ve Yasal Esaslar

Arsa Payı Hesaplama Aracı Nasıl Çalışır?

Aracımız, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olarak, bağımsız bölümünüzün (daire, dükkan) arsa üzerindeki payını m² cinsinden hesaplar. Hesaplama, en yaygın yöntem olan “alan oranlaması” yöntemini kullanır.

1. Toplam Arsa Alanı: Binanın üzerine kurulu olduğu toplam tapulu arsa alanını (m²) girin.
2. Bağımsız Bölüm Alanı: Kendi dairenizin veya dükkanınızın alanını (m²) girin. (Tapuda yazan veya projeden aldığınız brüt/net alan).
3. Tüm Bağımsız Bölümlerin Toplam Alanı: Binadaki *tüm* daire, dükkan ve eklentilerin toplam alanını (m²) girin. (Bu değer binanın mimari projesinde yer alır).
4. Hesapla: Butona bastığınızda, aracımız şu basit ve yasal formülü uygular: (Sizin Alanınız / Toplam Alan) * Toplam Arsa Alanı = Sizin Arsa Payınız (m²).

Arsa Payı Nedir ve Neden Bu Kadar Önemlidir?

Arsa payı, sahip olduğunuz daire veya dükkanın, binanın inşa edildiği ana arsa üzerindeki “hissesi” demektir. Bu bir m² değeridir ve tapunuzda (Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı tapusunda) “Arsa Payı” bölümünde bir kesir (örn: 15/1200) olarak yazar.

Arsa payı, gündelik hayatta apartman/site ortak giderlerinin (aidat) paylaştırılmasında kullanılsa da, asıl önemi Kentsel Dönüşüm sürecinde ortaya çıkar. Bina yıkılıp yeniden yapıldığında, yeni projeden alacağınız pay veya müteahhitle yapacağınız anlaşma, tapunuzdaki bu arsa payı oranına göre belirlenir. Yüksek arsa payı, kentsel dönüşümde daha değerli bir hak sahibi olmanız anlamına gelir.

Arsa Payı Hesaplamanın Yasal Dayanakları (KMK)

Arsa payının nasıl belirleneceği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açıkça belirtilmiştir. Kanuna göre arsa payları, bağımsız bölümlerin “değerleri” ile orantılı olarak tahsis edilmelidir. Bu değere “şerefiye” (konum, manzara, kat, cephe) de dahildir.

Ancak, Türkiye’deki projelerin büyük çoğunluğunda, hesaplama kolaylığı sağlamak için “şerefiye” faktörü göz ardı edilir ve arsa payı doğrudan bağımsız bölümlerin alanları (m²) oranında dağıtılır. Bizim hesaplama aracımız da, bu en yaygın kullanılan “alan oranlaması” yöntemini esas alır.

Manuel Olarak Arsa Payı Nasıl Hesaplanır? (Örnek)

Gelin, aracımızın arkasındaki matematiği bir örnekle pekiştirelim:

• Toplam Arsa Alanı: 2.000 m²
• Binadaki Tüm Dairelerin Toplam Alanı: 5.000 m²
• Sizin Dairenizin Alanı: 100 m²

Formül: (100 m² / 5.000 m²) * 2.000 m² = 40 m²

Bu durumda, sizin tapunuzdaki arsa payınız 40/2000 (veya sadeleşmiş haliyle 1/50) olarak görünecektir. Hesaplama aracımız bu işlemi sizin için saniyeler içinde yapar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Arsa payı tapuda nerede yazar?
  Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapunuzun “Bağımsız Bölüm” kısmında, “Arsa Payı” başlığı altında (örn: 20/1600) şeklinde bir kesir olarak yazar.
• Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?
  Evet, ancak çok zordur. Tüm kat maliklerinin oybirliği ile anlaşması veya “arsa payının yanlış hesaplandığına” dair bir mahkeme davası (Arsa Payı Düzeltim Davası) açılması gerekir.
• Dükkan ve dairelerin arsa payı aynı m² ile mi hesaplanır?
  Genellikle evet (alan oranlaması kullanıldıysa). Ancak adil olan yöntem, dükkanların ticari değeri (şerefiyesi) daha yüksek olduğu için, projede dükkanlara m²’den daha fazla arsa payı verilmesidir.
• Kentsel dönüşümde tek kriter arsa payı mıdır?
  Yasal olarak evet. Ancak malikler, oybirliği veya 2/3 çoğunlukla (riskli yapı ise) arsa payı dışında farklı bir paylaşım modelinde (örn: mevcut dairenin konumu, m²’si) anlaşabilirler.