Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Aşağıdaki hesaplama aracıyla mal veya hakların satışından elde edilen değer artış kazancı için ödenmesi gereken vergi tutarını kolayca hesaplayabilirsiniz.

Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının sorumluluğunda olan giderler ile ödenen vergi ve harçların (tapu harcı gibi) toplamını girebilirsiniz.

Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Aracı Nasıl Çalışır?

Aracımız, bir gayrimenkulü (konut, arsa vb.) satın aldıktan sonra 5 yıl içinde satmanız durumunda elde ettiğiniz kârdan doğan vergiyi, Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Mükerrer Madde 80’e göre hesaplar. Bu, 2025 yılının en güncel verilerini (istisna ve endeksleme) kullanır.

  1. Gayrimenkul Tipi: Alım-satım yaptığınız mülkü seçin (Konut, Arsa vb.).
  2. Alış Tarihi ve Alış Fiyatı: Gayrimenkulü satın aldığınız (tapuda tescil edilen) tarih ve o günkü alış bedelini girin.
  3. Satış Tarihi ve Satış Fiyatı: Gayrimenkulü sattığınız (tapuda tescil edilen) tarih ve satış bedelini girin.
  4. Masraflar (Opsiyonel): Tapu harcı, emlakçı komisyonu, konut kredisi faizi (sadece o yıla ait), tadilat gideri gibi maliyeti artıran faturalı masraflarınızı girin.
  5. Hesapla: Butona bastığınızda, aracımız şu adımları izler:
    • 5 Yıl Kuralı: Satış ve alış tarihi arasında 5 yıl (1825 gün) geçmişse “Vergiden Muaf” uyarısı verir.
    • Endeksleme: 5 yıldan azsa, enflasyona karşı maliyeti korumak için alış fiyatını Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile bugünkü değerine “endeksler”. (Not: Yİ-ÜFE artışı son bir yılda %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz).
    • Net Kazanç (Matrah): Satış Fiyatından, “Endekslenmiş Maliyeti” ve “Masrafları” düşer.
    • 2025 İstisnası: Kalan net kârdan, 2025 yılı için belirlenen 120.000 TL‘lik istisna tutarını düşer.
    • Vergi Hesaplama: Kalan son tutar (Vergi Matrahı) üzerinden, 2025 yılı Gelir Vergisi Tarifesi’ne (%15’ten başlayan) göre ödemeniz gereken vergiyi kademeli olarak hesaplar.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir? (GVK Mükerrer Md. 80)

Değer artış kazancı vergisi, halk arasında “gayrimenkul satış vergisi” veya “ev satışı vergisi” olarak bilinen bir gelir vergisi türüdür. Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. maddesine göre, satın alınan bir gayrimenkulün (veya bazı menkul kıymetlerin), satın alma tarihinden itibaren 5 yıl (tam 1825 gün) içinde elden çıkarılması (satılması) durumunda, bu satıştan elde edilen kârdan alınan vergidir.

Eğer bir evi veya arsayı aldıktan 5 yıl sonra satarsanız, ne kadar kâr ederseniz edin 1 TL bile vergi ödemezsiniz. Ancak 5 yıl dolmadan satarsanız, elde ettiğiniz “kâr” vergiye tabi olur. Bu verginin hesaplanması, enflasyon (Yİ-ÜFE endekslemesi) ve istisnalar nedeniyle oldukça karmaşıktır, bu yüzden hesaplama aracımızı kullanmak size net bir sonuç verecektir.

2025 Yılı Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Bu verginin hesaplanması, “kâr” üzerinden yapılır. Kârı bulmak ise 3 önemli adımdan oluşur:

Adım 1: Maliyetin Endekslenmesi (Enflasyon Düzeltmesi)

Devlet, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde vatandaşı korumak için, “Evi 3 yıl önce 1 Milyon TL’ye aldım, şimdi 4 Milyona sattım, 3 Milyon kâr ettim” demez. Önce o 1 Milyon TL’lik maliyeti, Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) artış oranına göre bugünün değerine taşır.

Örnek: Ocak 2023’te 1.000.000 TL’ye alınan ev, Ocak 2025’te 4.000.000 TL’ye satıldı. Diyelim ki bu iki tarih arası Yİ-ÜFE artışı %150 oldu.
Endekslenmiş Maliyet: 1.000.000 TL * (1 + %150) = 2.500.000 TL.

Adım 2: Safi Kazancın Bulunması

Safi Kazanç, satış fiyatından, endekslenmiş maliyetin ve tapu harcı, komisyon gibi faturalı giderlerin düşülmesiyle bulunur.

Safi Kazanç: 4.000.000 TL (Satış) – 2.500.000 TL (Endekslenmiş Maliyet) = 1.500.000 TL

Adım 3: 2025 Yılı İstisnasının Düşülmesi

Bulunan safi kazançtan, her yıl yeniden değerleme oranında artan istisna tutarı düşülür. 2024 yılı için 87.000 TL olan bu istisna tutarı, 2025 yılında elde edilen gelirler için 120.000 TL‘dir.

Vergi Matrahı: 1.500.000 TL (Safi Kazanç) – 120.000 TL (2025 İstisnası) = 1.380.000 TL

Adım 4: Gelir Vergisi Tarifesinin Uygulanması

Kalan 1.380.000 TL’lik matrah, 2025 yılı Gelir Vergisi Tarifesi’ne (ücret dışı gelirler için) göre vergilendirilir. Bu vergi %15’ten başlar ve %40’a kadar çıkar. (Hesaplama aracımız bu kademeli hesaplamayı otomatik yapar).

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

  • 5 yıl kuralı tam olarak nedir?
    Tapu tescil tarihi esastır. 20 Ekim 2020’de aldığınız bir evi, 21 Ekim 2025’te (tam 5 yıl 1 gün sonra) satarsanız vergi ödemezsiniz. 19 Ekim 2025’te satarsanız 1 günle vergiye tabi olursunuz.
  • Babadan miras kalan evi satarsam vergi var mı?
    Hayır. Değer artış kazancı vergisi sadece “ivazlı” (para karşılığı) alımlar için geçerlidir. Miras, bağış, hibe gibi “ivazsız” (karşılıksız) elde edilen gayrimenkullerin satışında, 5 yıl kuralı veya kâr miktarı ne olursa olsun bu vergi alınmaz. (Ancak Veraset ve İntikal Vergisi‘ne tabi olabilirsiniz.)
  • Endeksleme (Yİ-ÜFE) ne zaman yapılmaz?
    Alış ve satış tarihinden bir önceki aylar arasındaki Yİ-ÜFE artış oranı %10’un altında kalırsa, enflasyon düşük kabul edilir ve endeksleme yapmanıza izin verilmez. Bu durumda enflasyondan zarar etmiş olursunuz.
  • Hangi masrafları maliyetten düşebilirim?
    Alırken ödediğiniz %2 tapu harcı, emlakçı komisyonu (faturalı), evin değerini artıran tadilat giderleri (örn: kombi, parke, mantolama – hepsi faturalı olmalı) ve konut kredisi kullandıysanız, sadece satılan yıla ait ödenen faiz giderlerini maliyetinize ekleyip kârınızı düşürebilirsiniz.
  • Bu vergi ne zaman ve nereye ödenir?
    Satışı yaptığınız yılı takip eden yılın Mart ayında (1-31 Mart 2026), GİB Hazır Beyan Sistemi (İnteraktif Vergi Dairesi) üzerinden “Değer Artış Kazancı” beyannamesi verilir. Çıkan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.