Emlak Vergisi Hesaplama

Gayrimenkulün asgari rayiç değerinden ödenecek vergi tutarını veya ödenen tutardan gayrimenkulün rayiç değerini hesaplayabilirsiniz.

Emlak Vergisi Hesaplama Aracı Nasıl Çalışır?

Aracımız, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre 2025 yılında ödemeniz gereken bina, arsa veya arazi vergisini hesaplar. Bu hesaplama, belediyeye kayıtlı rayiç bedel üzerinden yapılır.

  1. Gayrimenkul Türü: Mülkünüzün türünü seçin (Konut, İş Yeri, Arsa, Arazi).
  2. Büyükşehir Durumu: Mülkünüzün “Büyükşehir Belediyesi” sınırları içinde olup olmadığını seçin. (Büyükşehirlerde oranlar %100 zamlı uygulanır).
  3. Emlak Vergi Değeri (Matrah): Mülkünüzün belediyede kayıtlı olan 2025 yılına ait vergi değerini (rayiç bedelini) girin. (Bu değeri bilmiyorsanız, bir alt adımdaki 2024 değerini girerek hesaplatabilirsiniz).
  4. (Opsiyonel) 2024 Yılı Vergi Değeri: Eğer 2025 değerini bilmiyorsanız, 2024 yılı değerini buraya girin. Aracımız, 2025 yılı için belirlenen %21,965 (Yeniden Değerleme Oranının Yarısı) artış oranını uygulayarak 2025 matrahınızı otomatik bulur.
  5. Hesapla: Butona bastığınızda, aracımız seçtiğiniz mülk türü ve büyükşehir durumuna göre 2025 yılı vergi oranını uygular ve toplam yıllık emlak vergisi tutarınızı gösterir.

Emlak Vergisi Nedir ve Neden Hesaplanır?

Emlak Vergisi, Türkiye sınırları içindeki tüm bina, arsa ve arazilerin sahiplerinden, o mülke “sahip olmaları” nedeniyle belediyeler tarafından alınan yerel bir servet vergisidir. 1319 sayılı kanunla düzenlenmiştir.

Bu vergi, belediyelerin en önemli gelir kaynaklarından biridir ve doğrudan mülkün kayıtlı değeri (rayiç bedeli) üzerinden hesaplanır. Yıllık olarak tahakkuk eder ve iki eşit taksitte ödenir. 2025 yılı emlak vergisi hesaplama, mülk sahiplerinin bütçelerini doğru planlamaları ve belediyeye olan yükümlülüklerini bilmeleri için zorunludur.

2025 Yılı Emlak Vergisi Oranları (Güncel Tablo)

Emlak vergisi oranları, mülkün türüne ve büyükşehir sınırlarında olup olmamasına göre değişir. Büyükşehirlerde oranlar %100 artırımlı uygulanır.

| Gayrimenkul Türü | Normal Yöre (Binde) | Büyükşehir (Binde) |
| :— | :—: | :—: |
| Mesken (Konut) | Binde 1 (%0.1) | Binde 2 (%0.2) |
| Diğer Binalar (İş Yeri, Dükkan)| Binde 2 (%0.2) | Binde 4 (%0.4) |
| Arsa | Binde 3 (%0.3) | Binde 6 (%0.6) |
| Arazi (Tarımsal) | Binde 1 (%0.1) | Binde 2 (%0.2) |

2025 Matrah Artışı: %21,965

Mülkünüzün Emlak Vergisi Değeri (Matrahı) sabit kalmaz. Her yıl, bir önceki yılın “Yeniden Değerleme Oranının Yarısı” kadar artırılır. 2024 yılı yeniden değerleme oranı %43,93 olarak belirlendi. Bu nedenle 2025 yılı matrah artışı %21,965 (%43,93 / 2) olacaktır.

Örnek: 2024 yılı vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konutun, 2025 yılı vergi değeri:
2.000.000 * (1 + 0.21965) = 2.439.300 TL olacaktır. Vergi bu yeni tutar üzerinden hesaplanır.

Adım Adım Emlak Vergisi Hesaplama Örneği (2025)

Aracımızın mantığını bir örnekle pekiştirelim:

Senaryo: İstanbul (Büyükşehir) sınırları içinde, 2024 yılı Emlak Vergi Değeri 3.000.000 TL olan bir konutunuz (mesken) var.

  1. 1. Adım: 2025 Matrahını Bulma
    2024 Matrahı: 3.000.000 TL
    Artış Oranı: %21,965
    2025 Matrahı: 3.000.000 * 1.21965 = 3.658.950 TL
  2. 2. Adım: Oranı Belirleme
    Tür: Konut (Mesken)
    Yer: Büyükşehir
    Oran: Binde 2 (%0.002)
  3. 3. Adım: Vergiyi Hesaplama
    Yıllık Emlak Vergisi = 2025 Matrahı * Oran
    Yıllık Emlak Vergisi = 3.658.950 * 0.002 = 7.317,90 TL

Bu mülk sahibi, 2025 yılı için toplam 7.317,90 TL emlak vergisi ödeyecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

  • Emlak vergisini kimler ödemez? (Sıfır Oranlı Vergi)
    Hiç geliri olmayan ev hanımları, emekli maaşı dışında geliri olmayan emekliler, şehit yakınları, gaziler ve engelliler; Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek bir konutları olması şartıyla emlak vergisinden muaftır (vergi oranı sıfır uygulanır).
  • Emlak vergisi ne zaman ve nereye ödenir?
    Emlak vergisi, mülkün bağlı bulunduğu ilçe belediyesine ödenir. Yılda iki eşit taksitte ödenir:
    1. Taksit: 1 Mart – 31 Mayıs 2025
    2. Taksit: 1 Kasım – 30 Kasım 2025
  • Yeni ev aldım, ne yapmalıyım?
    Evi satın aldığınız yılın sonuna kadar (31 Aralık 2025’e kadar) ilgili belediyeye giderek “Emlak Vergisi Bildirimi”nde bulunmanız zorunludur. Aksi takdirde ceza (usulsüzlük cezası) uygulanır.
  • Rayiç bedel (Matrah) nasıl belirlenir?
    Bu değer, her 4 yılda bir belediyelerin kurduğu “Takdir Komisyonları” tarafından sokak sokak belirlenir. Ara yıllarda ise (2025 gibi) sadece Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar artırılır.
  • Değerli Konut Vergisi ile Emlak Vergisi aynı mı?
    Hayır. Emlak vergisi tüm mülklerden alınır. Değerli Konut Vergisi ise, Emlak Vergisi Değeri 2025 yılı için 15.709.000 TL’yi aşan lüks konutlardan alınan *ek* bir vergidir.